Cada vez son más los negocios que han cerrado permanentemente sus persianas o sus puertas y vemos el cartel de se alquila, ¿qué hay detrás de esa decisión? Ya nos lo avisaban, una secuela más del COVID-19 sería todo lo relacionado con la economía y ya lo estamos viendo en nuestras calles.
Los arrendatarios de los locales de negocio se están viendo directamente afectados por toda esta pandemia, y es que solo tenemos que salir a la calle y ver cuántos locales, más o menos conocidos por todos, tienen el cartel de liquidación o directamente ya están cerrados sin miras a una reapertura. Es una verdadera tragedia porque detrás de un cierre definitivo quedan muchas ilusiones, esfuerzo y sobre todo, mucho dinero invertido.
Es una realidad para todos, que con la declaración del estado de alarma el pasado 14 de marzo, todos los locales comerciales de la noche a la mañana tuvieron que cesar totalmente su actividad durante varios meses sin ingresar, claro está, ni un euro, pero si teniendo que hacer frente a todos los gastos. Situación que es insostenible para casi todos, lógicamente.
Tengamos en cuenta además que, en España, el mercado de los alquileres de local de negocio ha sido siempre muy activo, y la mayor parte de los comercios, bares, restaurantes, etc., vienen desarrollando sus actividades en locales alquilados.
Desde el pasado 14 de marzo cuando se declaró el estado de alarma por el COVID-19, han sido constantes las consultas de arrendatarios, acerca de si tienen que seguir pagando la renta en las mismas condiciones, si pueden reducirla, incluso suspenderla, en que condiciones, etc. Y es que no hay una misma solución, no hay una respuesta genérica ni unívoca.
¿Es correcto recomendar a los arrendatarios que dejen de pagar las rentas sin más? No. Y desde el otro punto de vista, ¿sería correcto asesorar a los arrendadores que están en su derecho para exigir la totalidad de la renta estipulada en el contrato mientras dure esta situación? Tampoco. Lo correcto es analizar el contrato de arrendamiento, y a partir de ese análisis, buscar el mejor encaje legal dentro de las herramientas que nuestro Ordenamiento nos brinda.
En Nuestro Código Civil, en concreto el artículo 1.105, dispone que nadie debe responder de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse o, que, previstos, fueran inevitables. Se trata de los supuestos comúnmente identificados como caso fortuito o fuerza mayor. De un simple análisis parece que nuestro sistema jurídico justifica el impago de la renta si es debido a circunstancias ajenas al control del arrendatario, a hechos que no pudo prever o que, habiendo previsto, no pudo impedir. Y desde esta perspectiva, y esta es una opinión personal, parece evidente que la crisis sanitaria en la que todos estamos inmersos es un evento imprevisto e imprevisible, inevitable y directamente afectante a la capacidad de ejecución de ciertas prestaciones a la luz del citado artículo, que responde a una causa de fuerza mayor.
Una segunda herramienta, relacionada con la anterior, la encontramos en la jurisprudencia de nuestros Tribunales, que recurren a la regla “rebus”, o lo que es lo mismo, la regla de que las estipulaciones de los contratos pueden modificarse ante alteraciones sustanciales de las circunstancias que los motivaron. Por supuesto, es preciso que tales circunstancias sobrevenidas fueran totalmente imprevisibles para los contratantes.
El Gobierno dictó un Decreto en abril del año pasado con el fin de ofrecer una respuesta al problema de las rentas de los locales de negocio, pero ¿consiguió su objetivo? No, en absoluto, al menos desde el prisma del arrendatario. Según esa Norma, que es el Real Decreto-ley 15/2020, el arrendatario que lo sea de un gran propietario (que tiene más de diez inmuebles) no resulta beneficiado, porque a pesar de la pandemia tiene que seguir pagando las rentas devengadas durante los meses del estado de alarma, aunque sea en el plazo de dos años. Y el arrendatario de un pequeño propietario (menos de diez bienes) tampoco, porque puede solicitar el aplazamiento en el pago de la renta, pero el propietario no tiene la obligación de concedérselo.
De hecho, ya tenemos resoluciones judiciales que aplican la cláusula rebus sic stantibus y otras herramientas basadas en la buena fe de las partes contractuales, y deja a un lado lo previsto en este Real Decreto-ley del Gobierno.
Antes de tomar una decisión consúltenos. Evidentemente tener que continuar haciendo frente al pago de una renta en idénticas condiciones que antes sin poder ejercer actividad es insoportable, y es uno de los motivos por los que vemos los negocios cerrados, como empezamos diciendo en esta entrevista. Pero cada caso es distinto, no es lo mismo el restaurante al que le imponen cerrar o abrir con ciertos horarios, que un negocio de venta de prensa que sigue despachando…cada situación y cada caso es muy diferente, pero estamos seguros de que con nuestra experiencia podemos ayudarles a solucionar este grave problema antes de que sea demasiado tarde y haya que tomar medidas más drásticas.
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